一套上海宝山的复式公寓，当时只有5人参拍，评估价950万，并且只需要付契税。拍卖前两天，赵先生顺利缴纳好保证金，并设置代理价格750万。

参拍出奇地顺利，赵先生最后以730万的价格竞拍到这套房子，比市场价低了120万不说，税费也只需要承担契税（二手房税费全付）。

但接下来发生的一切，却远远超出了赵先生的想像。

这套低于市场价200多万的法拍房竟然有租赁合同，而且是五年的租赁合同（租金早已付给原房主）。

也就是说，赵先生拍下的这套法拍房不仅不能住，而且还要每月按时还银行贷款，期望以租养贷的赵先生瞬间就懵了。

由于“买卖不破租赁”，即租赁合同不随房屋产权人的变更而失效。因此，带租拍卖的法拍房被拍卖之后，租赁合同依然是有效的。

线下来访的朋友里，有不少像赵先生这样，草率了解就开始参拍往往会容易踩坑。

根据我们近几年的参拍经验发现，有四种情况会导致我们拍中了房子却没办法住进去。

01 真实租赁

 

原房主在房屋被拍卖之前与真实租客签订并且实际生效的租赁合同，才算真实租赁。

有真实租赁的房产有些会在交易中心显示租赁备案，这样的法拍房拍中之后，买受人是没有权力强制要求租客搬离的。

如果想让租客搬离，就得按照租赁合同的违约条款执行，需要赔偿租客一定费用，并且还要看租客配不配合。

02 长期抵债租赁

一般超过10年租期的租赁合同即为长期租赁。

造成长期租赁的原因通常是，被执行人无法偿还欠债，但又不想将房子卖掉，只能和债主签订长期租赁合同，以房屋使用权抵债或者收取极少的租金抵债。

依照我们线下接触到的租赁案例来说，长期租赁要比真实租赁更好解决，毕竟承租人的主要目的并不是居住，而是获得欠债赔偿。

但要注意，在拍卖成交前，就一定要调查清楚交房所需要的成本，如果拍卖成交之后再与承租人协商清房，一旦承租人坐地起价，对于买受人来说风险太大。

03 无效租赁

被执行人为了避免法拍房被拍卖或者想在房屋拍卖后搞点事情，私自与案外人签订租赁合同，扰乱拍卖。

一般，私下签订的租赁合同一般没有租赁备案，有些有租赁合同但没有真实缴纳租金，这些租约对于整个案件来说，属于无效租赁，不能阻止法院继续拍卖房屋。但是对后期的房屋租赁清退会有些难度。

这种情况下，买受人在找到证据（无实质租赁关系，恶意租赁）之后，向有法院申请租赁合同无效即可。

如果承租人还是拒绝交房，可以直接报警处理。

04 原本无租约，无端冒出租约

赵先生遇到的就是这种突然冒出租约的法拍房。

有些房子，公告中显示无租约，但实际下户调研时发现有租约，这一类情况也时有发生。

法拍房在上拍之前，被原房主的亲戚朋友私自出租，这种情况法院也不能及时知道，必须要实地调研才能发现。

原房主的弟弟将房屋租赁给中介平台，中介平台又将房屋隔成单间分别租给个人。

因涉及人员较多，并且中介平台十分不配合，处理起来十分困难，导致房源在一拍时流拍，二拍时被买受人低价拍中。

像这类法拍房租约，虽然最后解决掉了，但是中途也花费了很大成本。

如果像赵先生一样，拍下之后才发现房屋存在真实租赁，那么，在处理清房交房事情上就会比较被动，甚至可能遇到承租人狮子大开口的情况。

以超低的价格买到实惠，作为竞拍者必定要竭尽心力，很多购房者因为没有法拍经验或损失惨重、或事倍功半。这时不妨借助专业的司法房产拍卖辅助机构（拍资所）的力量，通过其丰富的实战经验规避风险，抓住捡漏机遇。

而在蓝海广阔的法拍市场，大大小小的司法房产拍卖辅助机构良莠不齐，很多机构缺乏专业经验、并没有风险承担能力，选择一家优质的服务机构是购买法拍房至关重要的一步。